Contrat de conciergerie Airbnb à Nice : la check-list avant de signer

Mandat de gestion ou contrat de prestation : la première question

Avant même la commission, regardez la nature du document. Deux grandes familles existent sur le marché de la conciergerie Airbnb.

Le piège se trouve entre les deux : un contrat intitulé « prestation de services » qui confie en réalité la gestion complète de l'annonce, la fixation des prix et l'encaissement des loyers. La loi Hoguet vise les personnes qui, de manière habituelle, prêtent leur concours à la location saisonnière ou à la gestion des biens d'autrui. La frontière entre prestation et gestion fait encore débat, et nous ne jugeons aucun acteur en particulier. Mais votre intérêt est simple : si le contrat décrit une gestion, il doit avoir les protections d'une gestion.

Carte G, garantie financière et assurance RCP : les trois justificatifs

Pour obtenir la carte G, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, un professionnel doit justifier d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds qu'il détient pour ses clients, et d'une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle. Exercer sans carte une activité qui l'exige est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet).

• Demandez le numéro de carte, puis vérifiez-le vous-même dans le fichier des professionnels de l'immobilier tenu par CCI France (recherche par nom, ville, SIREN ou numéro de carte).
• Demandez le nom de l'organisme qui apporte la garantie financière. C'est lui qui protège votre argent si le gestionnaire fait défaut.
• Demandez l'attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité.
• Vérifiez que le numéro du mandat figure sur votre exemplaire : le décret du 20 juillet 1972 impose au gestionnaire de tenir un registre des mandats et d'y reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandant.

Si vous signez un simple contrat de prestation, la carte G n'est pas en jeu, mais l'assurance reste essentielle : un prestataire qui oublie un robinet ou perd un jeu de clés doit pouvoir indemniser le dommage. Pour aller plus loin : pourquoi choisir une conciergerie titulaire de la carte G à Nice.

La base de calcul de la commission : là où tout se joue

« 20 % » ne veut rien dire tant que l'on ne sait pas « 20 % de quoi ». Selon les contrats, la commission peut porter sur des assiettes très différentes :

• Le montant brut payé par le voyageur, frais de ménage et frais de plateforme compris.
• Le versement net reçu après déduction des frais de service Airbnb.
• Les seules nuitées, hors frais de ménage.
• Les nuitées plus les frais de ménage, le ménage étant alors aussi facturé à part.

L'écart est loin d'être théorique. Airbnb fait actuellement passer les hôtes de logements vers des frais de service uniques, entièrement à la charge de l'hôte, dont le taux standard est de 15,5 % du versement. Une commission calculée sur le brut, avant ces frais, coûte donc sensiblement plus qu'une commission calculée sur le net. Ajoutez la question du ménage, souvent refacturé aux voyageurs, et deux contrats au même pourcentage peuvent aboutir à des montants très différents.

Exigez une simulation écrite sur une réservation type : par exemple quatre nuits en mai, pendant le Grand Prix de Monaco, avec frais de ménage. Le contrat doit permettre de refaire le calcul ligne à ligne. Notre article sur le prix d'une conciergerie Airbnb à Nice détaille les frais cachés les plus fréquents, et notre simulateur de revenus vous donne un ordre de grandeur pour votre bien.

Frais annexes, durée, préavis et résiliation

Listez tout ce qui n'est pas dans la commission : frais de mise en service, shooting photo, linge, consommables, interventions de maintenance, déplacements, gestion des sinistres. Chaque poste doit avoir un prix ou une règle de calcul. Un contrat qui renvoie à « une grille tarifaire communiquée ultérieurement » sans la joindre vous laisse sans visibilité.

Côté durée, la loi Hoguet frappe de nullité les conventions qui ne comportent pas de limitation de leurs effets dans le temps. Un mandat doit donc avoir une durée. Vérifiez ensuite trois points : la reconduction (tacite ou non), le préavis de résiliation et ses modalités (lettre recommandée, e-mail), et l'existence de pénalités ou d'indemnités de sortie. Méfiez-vous d'une longue période d'engagement assortie d'une indemnité si vous partez avant le terme.

Regardez aussi ce qui se passe pour les séjours déjà réservés à la date de résiliation. À Nice, un préavis donné en avril touche souvent des réservations d'été ou du Carnaval suivant. Le contrat doit dire qui gère ces séjours et qui touche quoi.

Propriété de l'annonce, des avis et accès aux comptes

C'est la clause la plus sous-estimée, alors que les commentaires sont l'actif le plus précieux d'un Airbnb. Deux configurations existent :

• L'annonce est sur votre compte Airbnb et la conciergerie y est ajoutée comme co-hôte. Vous en restez propriétaire, avec son historique et ses commentaires. À la fin du contrat, vous retirez le co-hôte et vous continuez.
• L'annonce est publiée depuis le compte de la conciergerie. À la fin du contrat, elle reste chez elle. Airbnb indique qu'il n'est pas possible de transférer une annonce ni un compte vers un autre hôte : vous repartez de zéro, sans commentaires.

Exigez que le contrat précise sur quel compte l'annonce est publiée, à qui appartiennent les photos et les textes, et ce qui vous est remis à la sortie (photos, guide d'accueil, codes, contacts des prestataires). Exigez aussi un accès permanent à votre compte : avec le statut de co-hôte, vous voyez les réservations, les messages et les revenus en temps réel. Notre guide co-hôte Airbnb à Nice détaille les niveaux d'accès proposés par Airbnb.

Reversement des loyers : compte dédié, délais et reddition de comptes

Qui encaisse l'argent des voyageurs ? Si les versements Airbnb arrivent directement sur votre compte, le risque est limité. Si la conciergerie encaisse puis vous reverse, le contrat doit l'autoriser expressément : la loi Hoguet impose au mandat de préciser les conditions dans lesquelles le gestionnaire peut recevoir et verser des sommes, ainsi que les modalités de la reddition de comptes.

Chez un titulaire de la carte G, ces fonds sont couverts par la garantie financière. Le décret du 20 juillet 1972 prévoit en outre que le professionnel garanti ouvre un compte bancaire exclusivement affecté à ces dépôts, sans compensation possible avec ses autres comptes. On parle souvent de compte séquestre ou de compte mandant. Demandez dans quel établissement il est ouvert, et à quelle fréquence vous êtes payé : après chaque séjour, chaque mois, ou au trimestre.

Un prestataire sans carte G qui encaisse vos loyers ne vous offre pas cette protection. C'est l'un des points à éclaircir avant de signer.

Reporting et clauses pièges à repérer

Un bon contrat prévoit un reporting régulier et détaillé : nuitées, revenus bruts, frais de plateforme, commission, charges déduites, solde net. Sans ces éléments, impossible de vérifier la commission ni de préparer votre déclaration de revenus. Pensez aussi à la question des assurances : en copropriété, chaque copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile, et votre assureur doit connaître l'usage en location courte durée.

• Une exclusivité longue sans engagement précis de la conciergerie (la loi Hoguet impose qu'une clause d'exclusivité précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser).
• Une indemnité de résiliation calculée sur les revenus futurs « estimés ».
• Le droit pour la conciergerie de bloquer des dates ou de modifier les prix minimum sans votre accord.
• Des frais de ménage facturés deux fois : au voyageur et au propriétaire.
• Une limitation de responsabilité si large qu'elle vide l'assurance de son intérêt.
• Une absence totale de clause sur la conformité : numéro d'enregistrement, plafond de 120 jours, autorisation de changement d'usage.

Sur ce dernier point, rappelez-vous que la conformité reste votre responsabilité de propriétaire. À Nice, une résidence secondaire louée en courte durée exige une autorisation de changement d'usage, désormais temporaire (cinq ans au plus, non renouvelable) et limitée par des quotas dans quatre zones. Louer sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement. Un contrat sérieux prévoit au minimum que la conciergerie vous alerte. Faites le point sur votre situation avec notre guide des amendes et sanctions du changement d'usage.

Où se situe l'offre de La Joyeuse Conciergerie

Puisque nous vous demandons de tout vérifier, voici nos réponses. La Joyeuse Conciergerie est une SAS titulaire de la carte G (loi Hoguet), installée 8 avenue Auber à Nice et filiale de Cabinet Immobilier Nice. Nous travaillons sous mandat de gestion écrit, et nous vous présentons sur demande notre carte, nos assurances et notre mandat.

• Commission : 20 % HT (24 % TTC) des revenus, tout inclus. La base de calcul est écrite dans le mandat, et vous pouvez la vérifier chaque semaine.
• Engagement : sans engagement. Vous pouvez reprendre la main sans pénalité, en respectant le préavis écrit dans le contrat.
• Annonce : publiée sur Airbnb avec le système de co-hôte. Vous gardez l'accès à votre annonce, vos réservations, vos revenus et vos messages.
• Fonds de dépannage : 250 €, qui restent votre argent, pour les menues dépenses du quotidien, avec un solde suivi au centime.
• Reporting : un rapport détaillé chaque vendredi avec revenu net, commission HT et TTC, voyageurs et notes.
• Bail mobilité : si votre bien ne peut pas être loué en courte durée, gestion en bail mobilité à 15 % HT (18 % TTC) avec Cabinet Immobilier Nice.

Nos clients nous attribuent une note Google de 4,9/5. Pour découvrir le service complet, rendez-vous sur notre page conciergerie Airbnb à Nice. Et quelle que soit la conciergerie que vous choisirez, gardez cette check-list sous la main au moment de signer.