Купить квартиру в Ницце и сдавать её, живя за границей

До покупки: можно ли будет сдавать

В Ницце с 1 сентября 2026 года посуточная аренда второго жилья требует временного разрешения на смену назначения: до 5 лет, без продления, одно на владельца и налоговое домохозяйство, с квотами в четырёх зонах (691 разрешение на 2026 год). Квартира, которую сдавал прежний владелец, не даёт Вам права сдавать её дальше: разрешение не передаётся.

Проверьте зону, класс DPE (от A до E, диагноз после 30 июня 2021 года) и устав дома (règlement de copropriété). Подробнее — разрешение на посуточную аренду; запасной вариант без разрешения — bail mobilité.

Налоги во Франции для нерезидентов

Как страна проживания устраняет двойное налогообложение, зависит от налоговой конвенции с Францией. Франция заключила конвенции, в частности, с Израилем, Казахстаном, Украиной, Эстонией, Латвией и Литвой (список на impots.gouv.fr). Подробнее по странам на английском: foreign owners.

• Доходы от аренды облагаются во Франции. Минимальная ставка для нерезидентов — 20 % до 29 579 € и 30 % свыше; можно выбрать среднюю ставку, рассчитанную по мировым доходам.
• Социальные взносы: 7,5 %, если Вы застрахованы в системе социального обеспечения страны ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии или Великобритании (например, резиденты Эстонии, Латвии, Литвы); иначе 18,6 % (например, Израиль, Казахстан, Украина, Россия).
• Micro-BIC в 2026 году: вычет 30 % до 15 000 € (неклассифицированное туристическое жильё) или 50 % до 83 600 € (классифицированное жильё, обычная меблированная аренда, bail mobilité).
• Туристический налог платят гости, его собирает Airbnb; региональная надбавка — 34 %.
• При продаже: если Вы живёте вне ЕС/ЕЭЗ и цена выше 150 000 €, нужен аккредитованный налоговый представитель.

Если Вы живёте в Украине

Действует конвенция Франция — Украина от 31 января 1997 года (в силе с 1999 года): доходы от аренды (ст. 6) и прирост капитала (ст. 13) облагаются во Франции. Украина засчитывает французский налог в счёт своего налога 18 % (ст. 23). Для зачёта нужна апостилированная справка французской налоговой о сумме налога и базе; зачёт не уменьшает военный сбор 5 %.

Иностранные доходы указываются в декларации об имущественном состоянии и доходах (строка 10.10), подача — до 1 мая, оплата — до 1 августа следующего года. Доходы пересчитываются в гривны по курсу НБУ на день получения. С февраля 2022 года Национальный банк Украины ограничивает переводы за рубеж: до покупки проверьте, можно ли перевести средства. Подробнее на английском: Ukraine.

Граждане и резиденты России: ограничения ЕС

Покупка недвижимости в ЕС как таковая не запрещена, если человек не включён в санкционный список (регламент (ЕС) № 269/2014). Однако статья 5b регламента (ЕС) № 833/2014 запрещает банкам ЕС принимать вклады от граждан России и физических лиц, проживающих в России, если общая сумма вкладов в одном банке превышает 100 000 €.

Запрет не распространяется на граждан стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также на обладателей временного или постоянного вида на жительство в этих странах. По разъяснению Еврокомиссии, он действует для граждан России независимо от страны проживания (например, Израиль или Казахстан), если у них нет такого вида на жительство или гражданства.

Практические последствия: поступление средств на счёт сверх порога, в том числе доходов от аренды, банк должен отклонить; оплата покупки через банк ЕС может быть невозможна выше порога; выплаты на счета в третьих странах не запрещены. Нотариусы и банки обязаны проводить усиленную проверку, а любые схемы обхода запрещены. Обсудите путь средств с нотариусом и банком до подписания предварительного договора.

Если Вы налоговый резидент России: конвенция приостановлена

Указом № 585 от 8 августа 2023 года Россия приостановила действие статей 5–22 и 24 налоговой конвенции Франция — Россия от 26 ноября 1996 года и пунктов 2–9 протокола; Франция на основе взаимности приостановила те же положения с той же даты. По разъяснению французской налоговой (BOFiP), доходы облагаются в каждой стране по её внутреннему праву, статья 23 об устранении двойного налогообложения фактически не действует, а российский налог не даёт права на зачёт во Франции.

Риск двойного налогообложения поэтому реален. Перед покупкой обязательно получите консультацию французского нотариуса и налогового консультанта, знакомого с правом обеих стран.

Чем мы поможем

Мы проверим зону и правила аренды для выбранной квартиры, оценим доход (оценка дохода), бесплатно подадим заявление на разрешение и возьмём управление на себя (управление Airbnb). Поиском квартиры занимается наша материнская компания Cabinet Immobilier Nice. Налоговых и юридических консультаций мы не даём: для этого нужен нотариус или консультант.

Наши страницы на русском языке

• Главная
• Управление Airbnb
• Разрешение на аренду
• Bail mobilité
• Оценка дохода

Эта страница на других языках

Français · English · Italiano · Deutsch · Nederlands