Kopen in Nice · Nederland en België
Een appartement kopen in Nice en verhuren, vanuit Nederland of België
Nice is populair bij Nederlandse en Vlaamse kopers: zon, zee, een internationale luchthaven en een sterke huurmarkt. Maar sinds 1 september 2026 gelden er strengere regels voor vakantieverhuur, en de belastingen spelen zich af in twee landen. Deze pagina zet het op een rij.
- Vergunning voor verhuur gratis aangevraagd
- Franse en Nederlandse of Belgische belasting uitgelegd
- Partnermakelaar: Cabinet Immobilier Nice
- Volledig beheer na aankoop
Vóór de aankoop: kunt u verhuren?
Wie in Nice koopt om aan toeristen te verhuren, heeft een tijdelijke vergunning nodig: maximaal 5 jaar, niet verlengbaar, één per eigenaar en per fiscaal huishouden. In vier wijken (Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville en Ouest) zijn er quota, in totaal 691 vergunningen voor 2026. Het energielabel moet klasse A tot E hebben. Koop dus niet zonder te weten in welke zone het appartement ligt: zie Quota zones in Nice en Vergunning voor vakantieverhuur in Nice.
Valt een plaats binnen de quota niet zeker, dan is het mobiliteitshuurcontract (1 tot 10 maanden, zonder vergunning) een veilig plan B.
Belasting in Frankrijk
- Huurinkomsten uit een appartement in Nice worden eerst in Frankrijk belast, zowel voor Nederlandse als Belgische inwoners.
- Minimumtarief voor niet-inwoners: 20 % tot 29 579 € en 30 % daarboven, of het gemiddelde tarief op uw wereldinkomen als dat lager uitvalt (op verzoek).
- Sociale heffingen: 7,5 % solidariteitsheffing als u in Nederland of België sociaal verzekerd bent, in plaats van het volle tarief.
- Micro-BIC-regime (inkomsten 2026): 30 % forfaitaire aftrek tot 15 000 € voor een niet-geclassificeerde vakantiewoning; 50 % tot 83 600 € voor een geclassificeerde vakantiewoning of gewone gemeubileerde verhuur (zoals de bail mobilité).
- De toeristenbelasting wordt door Airbnb geïnd en afgedragen.
Als u in Nederland woont
Het belastingverdrag tussen Frankrijk en Nederland van 16 maart 1973 kent de heffing over de huurinkomsten, de meerwaarde en het vastgoedvermogen toe aan Frankrijk. Nederland voorkomt dubbele belasting via vrijstelling met progressievoorbehoud (artikel 24 A).
In de praktijk geeft u het appartement in Nice op in Box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer vrij van huur en gebruik op 1 januari; de huur zelf geeft u niet apart op. Vul ook de vraag over “voorkoming van dubbele belasting” in: voor onroerend goed in Box 3 geldt altijd de vrijstellingsmethode, maar alleen als het appartement ook echt in Box 3 staat. De leegwaarderatio voor verhuurde woningen geldt niet voor tijdelijke verhuur: een vakantiewoning telt voor 100 % van de waarde.
Box 3 in 2026 volgens de Belastingdienst: heffingsvrij vermogen 59 357 € per persoon, forfaitair rendement van 6 % op vastgoed, tarief 36 %. De overstap naar een heffing op het werkelijke rendement ligt bij de Eerste Kamer, met een geplande invoering in 2028. Uitgebreider in het Engels: Buying in Nice from the Netherlands.
Als u in België woont
Tussen Frankrijk en België geldt nog altijd het verdrag van 10 maart 1964: het nieuwe verdrag van 9 november 2021 is niet geratificeerd. Huurinkomsten en meerwaarden op Frans vastgoed zijn uitsluitend in Frankrijk belastbaar; België stelt ze vrij met progressievoorbehoud. Sinds de hervorming van 2021 krijgt een buitenlands pand een kadastraal inkomen.
Wat u in België moet doen: het appartement binnen vier maanden na aankoop spontaan aangeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, zodat een kadastraal inkomen kan worden vastgesteld; de inkomsten vermelden in uw aangifte personenbelasting; en een Franse bankrekening eenmalig melden bij het Centraal Aanspreekpunt van de Nationale Bank, en daarna jaarlijks in de aangifte.
Let op bij gemeubileerde verhuur: de Belgische administratie splitst de huur in 60 % onroerend (vrijgesteld) en 40 % roerend, dat zij in België belast. Dat wordt betwist en een Brusselse rechtbank heeft het volledige bedrag vrijgesteld, maar het risico op dubbele belasting is reëel. Laat dit vóór de aankoop nakijken door een Belgische fiscalist. Meer in het Engels: Buying in Nice from Belgium.
In eigen naam of via een SCI?
Voor beide landen is aankoop in eigen naam meestal het eenvoudigst. Nederland behandelt een Franse SCI in de praktijk als transparant, maar een andere kwalificatie zou de vermindering voor dubbele belasting kosten. In België is het risico groter: de SCI wordt als rechtspersoon gezien (uitkeringen belast als dividend) en de kaaimantaks kan van toepassing zijn. Bovendien valt een SCI die gemeubileerd verhuurt in Frankrijk onder de vennootschapsbelasting. Laat de structuur altijd valideren door een notaris en een fiscaal adviseur in uw land.
Hoe wij helpen
Met Cabinet Immobilier Nice, ons moederbedrijf en makelaar, zoekt u een appartement in een wijk waar verhuur haalbaar is. Na de aankoop dienen wij de vergunningsaanvraag gratis in en nemen wij het volledige beheer over voor 20 % excl. btw (24 % incl. btw), zonder looptijd. Meer over het beheer leest u op Airbnb-beheer in Nice.
Onze pagina’s in het Nederlands
Veelgestelde vragen van kopers
Ja, zodra u huurinkomsten uit Nice ontvangt, doet u jaarlijks aangifte in Frankrijk als niet-inwoner. Daarnaast vermeldt u het appartement en de inkomsten in uw Nederlandse of Belgische aangifte, zoals hierboven beschreven.
Bronnen: belastingverdrag Frankrijk–Nederland van 16 maart 1973 en Frankrijk–België van 10 maart 1964 (impots.gouv.fr); Belastingdienst, Box 3 2026 en toelichting aangifte 2025; Nationale Bank van België, melding buitenlandse rekeningen; Métropole Nice Côte d’Azur, reglement van 22 juni 2026. Algemene informatie, geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies.